Important pentru proprietarii de apartamente. Principalele modificari legislative privind activitatea asociatiilor de proprietari

Noua lege a asociațiilor de proprietari a fost publicată în Monitorul Oficial și a intrat în vigoare. Aceasta aduce o serie de modificări pentru proprietari și pentru chiriași.  Cea mai importantă schimbare este cea care le dă dreptul asociațiilor de proprietari să ia măsuri mai dure împotriva celor cu restanțe la întreținere.

Iata care sunt principalele modificari, prezentate de Primaria Pascani, prin intemediul Compartimentului ,, Asociatii de proprietari”

 

Referitor la: Procedura de infiintare si inregistrare a asociatiilor de proprietari in conformitate cu Legea nr. 196/2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor

             Asociaţia de proprietari este forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridică, fără scop lucrativ, care are ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii.

În condominiile cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată şi în condiţiile în care există branşamente separate pe fiecare scară sau tronson.

Daca este cazul, printr-o anexa la acordul de asociere, asociatiile infiintate pe scari isi reglementeaza intre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora.

Asociatiile de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor dintr-un condominiu.

Anterior constituirii asociaţiei de proprietari, proprietarii din condominiu se întrunesc pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau, după caz, la reorganizarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari.

Totodată, se hotărăşte şi cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora, data de convocare a adunării de constituire şi la modalitatea de decontare a costurilor generate de această acţiune. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toţi cei prezenţi.

Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asociaţiei de proprietari, proprietarii se convoacă prin afişare la avizier şi prin tabel convocator. Tabelul convocator se semnează de cel puţin cincizeci la sută plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.

In cadrul adunarii generale de constituire se prezinta si se adopta acordul de asociere si statutul asociatiei,  care se intocmesc in baza Legii 196/2018.

Statutul asociatiei de proprietari trebuie sa cuprinda cel putin informatiile prevazute la art.15 alin.(3), iar acordul de asociere se va  intocmi potrivit art.17 alin.(3) din actul normativ mentionat anterior.

Mentionam ca, potrivit art.108 alin.2 din Legea 196/2018, pana la sfarsitul anului 2018 (in termen de 3 luni de la data intrarii in vigoare a noii legi) “se emite un ordin al ministrului dezvoltării regionale şi administraţiei publice privind aprobarea conţinutului-cadru al statutului.”

De asemenea, in cadrul adunarii generale, proprietarii vor alege dintre cei prezenti un comitet executiv format din presedintele asociatiei de proprietari si un numar par de membri, nu mai mare de patru, precum si un cenzor sau o comisie de cenzori, formata dintr-un numar impar de membri, nu mai mare de cinci, care trebuie sa aiba cel putin studii medii in domeniu economic sau studii in domeniul juridic.

Durata mandatelor lor, nu poate fi mai mare de 4 ani si pot fi reinnoite.

In cazul in care dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generală a proprietarilor mandatează comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică cu studii superioare în domeniul economic sau juridic ori persoană juridică cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanţă în domeniul fiscal, pe bază de contract individual de muncă sau, după caz, contract de prestări de servicii.

Anterior alegerii sau numirii într-o funcţie de conducere, administrare ori control, potrivit art.46 alin. (8) din Legea 196/2018, persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generala, pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare, ca nu au suferit condamnari în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară.

Prin exceptie de la prevederile anterioare, cazierul judiciar poate fi prezentat comitetului executiv in termen de 5 zile de la data adunarii generale.

Atentie!

Nu pot fi membri ai comitetului executiv al asociatiei de proprietari, administratorul, reprezentantul/reprezentanţii administratorului, soţul/soţia, ascendenţii, descendenţii săi, precum şi cenzorul sau membrii comisiei de cenzori, chiar dacă sunt proprietari(art.55 alin.5).

Tot in cadrul adunarii generale de constituire, proprietarii stabilesc un spatiu  unde se va putea desfasura serviciul de administrare si in care pot fi pastrate in siguranta deocumentele asociatiei si mandateaza presedintele si comitetul executiv pentru angajarea administratorului, cenzorului sau a altor angajati sau prestatori.

Hotărârea proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează prin proces-verbal, înregistrat în registrul unic al asociaţiei.

Procesul-verbal semnat de către proprietarii care au hotărât constituirea asociaţiei se anexeaza la acordul de asociere.

In cazul proprietarilor absenti, consimtamantul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal, mentionat anterior, în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire.

Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării de constituire se depun şi se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului desemnat de preşedintele judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află condominiul.

După dobândirea personalităţii juridice, asociaţia de proprietari se înregistrează la organul fiscal local în a cărui rază teritorială se află condominiul.

După înfiinţarea asociaţiei de proprietari, aceasta se identifică prin denumire, adresa condominiului, încheierea preşedintelui judecătoriei sau orice alt document emis la înfiinţare în baza legii şi prin codul de identificare fiscală al asociaţiei.

Sediul si denumirea asociatiei de proprietari vor fi afisate, la loc vizibil, pe peretele exterior al imobilului.

Mentionam faptul ca, in conformitate cu art.104 alin. (1) din Legea 196/2018, pana la data de 28.09.2019, “asociaţiile de locatari din condominiile ale căror unităţi de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condiţiile legii şi care nu au fost reorganizate în asociaţii de proprietari au obligaţia să se reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi.”

Totodata va informam ca, potrivit art.102, alin.1, lit.(s), din acelasi act normativ, nerespectarea prevederilor mentionate anterior constituie contraventie si se sanctioneaza cu amenda de la 200 lei la 1000 lei.

 

ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA ASOCIATIILOR DE PROPRIETARI

1.Organele de conducere ale asociatiei de proprietari

In conformitate cu art.45 din Legea 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari  şi administrarea condominiilor, organele asociatiei de proprietari sunt:

• adunarea generala
• comitetul executiv
• preşedintele
• cenzorul sau comisia de cenzori

Adunarea generala, alcatuita din toti proprietarii membri ai asociatiei de proprietari, desemneaza, dintre membrii acesteia, comitetul executiv, format din presedintele asociatiei de proprietari si un numar par de membri, nu mai mare de patru, precum şi un cenzor sau o comisie de cenzori, formata dintr-un numar impar de membri, nu mai mare de cinci care trebuie să aibă cel puţin studii medii în domeniul economic sau studii în domeniul juridic.

Atentie!

Nu pot fi membri ai comitetului executiv al asociatiei de proprietari, administratorul, reprezentantul/reprezentanţii administratorului, soţul/soţia, ascendenţii, descendenţii săi, precum şi cenzorul sau membrii comisiei de cenzori, chiar dacă sunt proprietari.(art.55 alin.5)

In cazul in care dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generală a proprietarilor mandatează comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică cu studii superioare în domeniul economic sau juridic ori persoană juridică cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanţă în domeniul fiscal, pe bază de contract individual de muncă sau, după caz, contract de prestări de servicii.

Totodata se va stabili durata mandatelor, care nu poate fi mai mare de 4 ani si pot fi reinnoite.

Noua lege, la art.2 lit.(o), defineste expresia “membru al asociatiei de proprietari”, ca fiind proprietarul semnatar al acordului de asociere sau al unei cereri depuse la asociaţie.

De asemenea, Legea 196/2018 reglementeaza si posibilitatea unei persoane juridice, proprietara  a unui spatiu din cadrul condominiului, sa fie aleasa ca membru al comitetului executiv si va fi reprezentata de catre un reprezentant care are o împuternicire scrisă şi semnată de către aceasta.

Potrivit art.46 alin. (8) din acelasi act normativ, anterior alegerii sau numirii într-o funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari, persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generala, pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare, ca nu au suferit condamnari în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară.

Prin exceptie de la alin. (8), cazierul judiciar poate fi prezentat comitetului executiv in termen de 5 zile de la data adunarii generale.

Functia de presedinte, respectiv membru in comitetul executiv, este incompatibila cu functia de cenzor sau membru in comisia de cenzori.

Presedintele asociatiei isi va exercita atributiile in conformitate cu prevederile legale, principalele atributii fiind prezentate la art.57 din Legea 196/2018.

Mentionam ca acest act normativ a introdus mai multe atributii pentru presedinte, fata de Legea 230/2007, cum ar fi:

“m) afişează programul de încasări şi datele de contact ale administratorului, ale membrilor comitetului executiv şi ale membrilor comisiei de cenzori ori, după caz, ale cenzorului;

1. n) afişează la avizier hotărârile adunării generale şi ale şedinţelor comitetului executiv în termen de maximum 7 zile de la data la care au avut loc acestea;”
2. o) în cazul modificării cadrului legislativ privind asociaţiile de proprietari, preşedintele convoacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari pentru modificarea conformă a statutului asociaţiei;
3. r) afişează la avizier lista contractelor asociaţiei de proprietari cu furnizorii de utilităţi publice, cu administratorul şi cu personalul angajat sau contractual al asociaţiei;
4. s) afişează la avizier lista şi datele de contact ale instituţiilor cu atribuţii de inspecţie şi control la care pot fi sesizate eventualele nereguli legate de activitatea organelor de conducere ale asociaţiei de proprietari, ale administratorului, respectiv ale membrilor asociaţiei.”

Preşedintele  poate delega atributiile unui membru al comitetului executiv, pentru cel mult 90 de zile pe an, fără a fi exonerat de răspundere juridică.

In cazul in care mandatul presedintelui inceteaza inainte de termen, comitetul executiv convoaca o adunare generala, in termen de 5 zile de la incetarea mandatului pentru alegerea unui nou preşedinte.

In cazul in care un membru al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari demisioneaza, acesta “îşi exercită toate atribuţiile şi răspunderile până la data alegerii unui nou membru al comitetului executiv ”, totodata fiind obligat sa transmita, in termen de 5 zile de la incetarea mandatului sau,in baza unui proces verbal de predare primire, toate documentele si bunurile asociatiei pe care le-a avut in administrare sau in folosinta.

Ori de cate ori survin modificari in structura asociatiei, potrivit art.62, in vederea facilitarii comunicarii dintre autoritatea administraţiei publice locala şi asociaţiile de proprietari, presedintele este obligat sa transmita, in termen de 30 de zile de la data modificarii, Compartimentului Asociatii de Proprietari, datele de contact actualizate privind preşedintele, membrii comitetului executiv, membrii comisiei de cenzori sau, după caz, cenzorul şi administratorul.

De asemenea, in conformitate cu art.105, presedintii sunt obligati sa transmită autorităţii administraţiei publice locala, pana la sfarsitul lunii noiembrie 2018 (in termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a Legii 196/2018), numele şi datele de contact actualizate privind preşedintele, comitetul executiv, comisia de cenzori/cenzorul şi administratorul.

Comitetul executiv, cenzorul sau comisia de cenzori isi vor exercita atributiile in conformitate cu legislatia in vigoare, principalele atributii fiind prezentate la art.55, respectiv art.61 din Legea 196/2018..

2. Convocarea adunarilor generale si adoptarea hotararilor

Responsabilitatea convocarii anuale a cel putin unei adunari generale a asociatiei de proprietari, potrivit Legii 196/2018, ramane in continuare in sarcina presedintelui si membrilor comitetului executiv.

Totodata, legislatia permite ca adunarile generale sa fie convocate si de catre “cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.”(art.47 alin.3 lit.b)

Cu cel putin 10 zile inainte de data stabilita, proprietarii sunt anuntati prin afisare la avizier si pe baza de tabel nominal convocator sau in cazul proprietarilor care nu au semnat in tabel, prin posta cu scrisoare recomandata, cu continut declarat si confirmare de primire, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunarii generale.

Adunarile extraordinare sau adunarile generale reconvocate se pot convoca, in conditiile legii, cu cel putin 3 zile inainte de data stabilita si in termen de maximum 15 zile de la data primei convocari.

Adunarea generala poate adopta hotarari, daca majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari (jumatate plus unu din membri) sunt prezenti personal sau prin reprezentanti care au o imputernicire scrisa si semnata de catre proprietarii in numele carora voteaza.

Atentie!

• un membru al asociatiei poate reprezenta cel mult un membru absent;
• preşedintele, membrii comitetului executiv, administratorul, cenzorul/comisia de cenzori sau alt membru al familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar în cadrul adunării generale;
• administratorul, reprezentantul administratorului, soţul/soţia acestuia şi alţi membri ai familiei sale, dacă sunt membri ai asociaţiei de proprietari la care acesta este angajat, nu au drept de vot în probleme referitoare la activitatea administratorului;
• proprietarul, membru al asociatiei, poate fi reprezentat in adunarea generala de catre un membru al familiei care are o imputernicire scrisa si semnata de catre proprietarul in numele caruia voteaza.

In cazul in care nu este intrunit cvorumul necesar, sedinta se suspenda si se reconvoaca adunarea generala, in conditiile legii.

“La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi pe bază de tabel convocator sau prin poştă cu scrisoare recomandată, cu conţinut declarat şi confirmare de primire, şi prin afişare la avizier, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora.”(art.48 alin.3)

            Hotararile adunarii generale a asociatiei sunt obligatorii de la data afisarii acestora la loc vizibil, prin grija presedintelui, in termen de maximum 7 zile de la data la care a avut loc sedinta.

Aceste hotarari sunt valabile inclusiv pentru proprietarii care nu au fost prezenti la adunarea generala, precum si pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari.

Potrivit noului act normativ  “hotărârile adunărilor generale se consemnează, numai în timpul şedinţei, în registrul unic de procese-verbale al asociaţiei de proprietari, se semnează de către toţi membrii prezenţi ai adunării generale, de cenzor/comisia de cenzori şi se afişează la avizier.”(art.49 alin.5)

Hotararile adoptate, rezultatele voturilor si evenimentele in desfasurare, vor fi consemnate in procesul-verbal al sedintei, redactat de un membru al asociatiei numit secretar al adunarii generale prin votul majoritatii celor prezenti.

Prevederile Legii 196/2018 impun afisarea procesului-verbal la avizier intr-un anumit interval de timp si anume: “În termen de 7 zile de la data la care a avut loc adunarea generală, procesul-verbal al adunării generale este adus la cunoştinţa tuturor proprietarilor, prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, prin afişarea unei fotocopii datate la avizierul asociaţiei de proprietari.”(art.49 alin.7)

Atentie!

Sunt situatii in care hotararile adunarilor generale pot fi adoptate cu acordul unui numar mai mare de proprietari (diferit de jumatate plus unu), cum ar fi:

• schimbarea destinatiei proprietatii comune –acordul in scris al tuturor proprietarilor din condomiu (art.36);
• modificarea instalatiilor interioare ale condominiului, aflate in proprietatea comuna – votul majoritatii a doua treimi din numarul membrilor asociatiei;(art.37 alin.6)
• utilizarea de catre terti a partilor comune – acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate (art.38 alin.2);
• amplasarea de mijloace publicitare pe fatada si/sau pe terasa/invelitoarea imobilului – acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate (art.39);
• schimbarea destinatiei locuintelor- cu avizul scris al comitetului executiv şi cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării (art.40, alin.1);
• atribuirea in folosinta exclusiva a partilor comune – acordul tuturor proprietarilor din condominiu şi ai cotelor-părţi indivize(art.43);

Potrivit art. 50, acordul de vointa al asociatiei de proprietari se realizeaza astfel:

“a) în adunarea generală a asociaţiei de proprietari sau

1. b) în baza declaraţiilor scrise şi semnate ale fiecărui proprietar.”

Orice persoana care se considera vatamata intr-un drept al sau, ca urmare a adoptarii unei hotarari contrara legii, statutului sau acordului de asociere, poate ataca in justitie respectiva hotarare.

3. Administrarea condominiilor

Potrivit noilor reglementari, administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi/sau modernizarea, după caz, a proprietăţii comune aferente condominiului sunt în sarcina asociaţiei de proprietari si in scopul realizarii acestora asociatia incheie contracte în numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, înfiinţate potrivit prevederilor legale în vigoare.

 “Candidaţii pentru funcţia de administrator trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele prevăzute de lege, precum şi alte documente solicitate printre care, obligatoriu:

1. a) atestatul prevăzut la art. 2 lit. e);
2. b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară.”(art.64 alin 5 din Legea196/2018)

Atestatul este actul care dovedeste calitatea de administrator de condominii si potrivit art.10 din Legea 196/2018, acesta se emite de catre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritatii locale, in baza unei hotarari a consiliului local si a  urmatoarelor documente:

“a) certificatul de calificare profesională pentru ocupaţia de administrator de condominii, conform prevederilor art. 2 lit. f);

1. b) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară;
2. c) cazierul fiscal.”

Prin acest act normativ se stabileste ca, o persoana fizica poate indeplini functia de administrator numai daca, pana la sfarsitul lunii septembrie 2019 (in termen de 12 luni de la intrarea in vigoare a Legii 196/2018), obtine certificatul de calificare profesionala, in baza caruia primeste atestatul.

Atestatul se afişează, prin grija administratorului, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare si este valabil 4 ani de la data emiterii şi poate fi reînnoit în aceleaşi condiţii în care a fost emis.

Persoanele juridice, in vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, au obligaţia obţinerii atestatului în condiţiile legii pentru toţi angajaţii acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor.

La solicitarea asociatiilor de proprietari, administratorii sunt obligati sa incheie, pe cheltuiala proprie, polite de asigurare de raspundere civila profesionala.

Legea 196/20108 introduce obligatia administratorului sa foloseasca, pentru platile curente si pentru incasari, contul curent al asociatiei si sa verse in acest cont, “în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei.”

            Prin exceptie de la prevederile anterioare “cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operaţiunilor de plăţi pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei.”

            In vederea efectuarii platii cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei, datele de identificare ale contului bancar se comunica tuturor proprietarilor, prin afisare la avizier, odata cu lista de plata a cheltuielilor, fiecare asociatie fiind obligata sa detina un singur cont.

In cazul schimbarii administratorului, acesta este obligat sa predea noului administrator, in baza unui proces-verbal de predare-primire, intr-un termen de 5 zile de la incetarea contractului sau, toate documentele, bunurile si valorile aflate in administrarea sa, in conformitate cu art.69 alin.(1).

In caz contrar, administratorul nu este descarcat de gestiune si poate fi actionat in instanta de asociatia de proprietari.

Administratorul asociatiei isi exercita atributiile in conformitate cu legislatia in vigoare,, principalele atributii fiind prezentate la art.66 din Legea 196/2018.

4. Regulamentul condominiului

            Conform Legii 196/2018, pana la la sfarsitul lunii septembrie 2019 (in termen de 12 luni de la data intrarii in vigoare a legii) proprietarii din condominii trebuie sa adopte un document cu privire la regulile si conditiile de folosinta a partilor comune, precum si normele de conduita si buna vecinatate dintre proprietari, numit regulamentul condominiului.

Pana la sfarsitul anului 2018, mai exact, in termen de 3 luni de la data intrarii in vigoare a Legii 196/2018, Ministerul Dezvoltarii Regionale si Administratiei Publice va  aproba continutul – cadru al regulamentului.

Intocmirea regulamentului va fi initiata de către preşedintele asociaţiei sau de către comitetul executiv, se va dezbate şi adopta în cadrul adunarii generale. Dupa adoptarea regulamentului, acesta va fi adus la cunostinta locatarilor prin afisare la avizier sau prin înmânarea unei copii conforme a acestuia, tuturor proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare.

Toti proprietarii, chiriasii, precum si pesoanele care sunt gazduite pe perioada determinata in condominiu sunt obligati sa respecte regulamentul condominiului.

5. Modificarea statutului ori a acordului de asociere

Potrivit noului act normativ, în cazul modificării cadrului legislativ privind asociaţiile de proprietari, preşedintele convoacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari, cu respectarea prevederilor legale, pentru modificarea conformă a statutului asociaţiei.

Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, hotararile se adopta cu acordul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.(art.21 alin.1)

Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se inregistreaza la judecatoria care a emis incheierea judecatoreasca de infiintare, in caz contrar acestea nu sunt opozabile fata de proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari sau fata de terti.

6. Veniturile si cheltuielile asociatiei de proprietari

Potrivit art.71 din Legea 196/2018, proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia sa aprobe un fond de reparatii anual, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune.

Acest fond este alimentat si de veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune, inclusiv de veniturile din dobanzi bancare.

De asemenea, in scopul asigurarii sumelor necesare pentru plati curente, asociatia de proprietari este obligata sa stabileasca cuantumul si cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment, astfel incat sa poata acoperi cheltuielile curente  ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice.

Totodata, in cadrul adunarii generale, proprietarii membri ai asociatiei pot aproba si alte fonduri cu caracter special.

Toate fondurile asociatiei se depun in contul curent al asociatiei si pentru incasarea lor administratorul elibereaza chitanta nominala separata.

In conformitate cu art.66, alin.2, din acelasi act normativ, “administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociaţiei de proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei comitetului executiv, după caz.”

Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune, precum si pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.

In functie de modul de calcul si de criteriile de repartizare pe proprietati individuale, cheltuielile sunt urmatoarele:

• cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale (art.82);
• cheltuieli pe consumuri individuale (art.83);
• cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale (art.84 si art.85);
• cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari (art.87-art.89);
• cheltuieli pe consumatori tehnici (art.90);
• cheltuieli de altă natură (art.91 si art.92).

Atentie!

Conform prevederilor art.75, alin.3, din Legea 196/2018, “asociaţia de proprietari are obligaţia de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziţii sunt nule de drept.”

Repartizarea cheltuielilor sau a obligatiilor financiare pe fiecare proprietate individuala revine administratorului. Acesta calculează, întocmeşte si afiseaza la avizier lista lunara a cheltuielilor de intretinere, întocmită conform reglementărilor în vigoare, în termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii.

Inainte de afisare, lista de plata se verifica de cenzor/ comisa de cenzor si se aproba de comitetul executiv.

De asemenea, lunar, administratorul afiseaza la avizier lista de venituri si cheltuieli ale asociatiei, care cuprinde inclusiv veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune.

Atentie!

Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună (art.75 alin.4).

Prin exceptie de la prevederile art.75, in baza hotararii adunarii generale, pot fi scutite de plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrica pentru functionarea ascensorului persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin.

Termenul de plata a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afisarii.

7. Recuperarea sumelor datorate de proprietari cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari

Noul act normativ introduce obligatia administratorului de a notifica, în scris, proprietarul care are plăţi restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor şi să înştiinţeze preşedintele şi comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre restanţe.

Dupa 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei de plata, asociatia de proprietari, prin preşedinte, are dreptul de a acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei.

Potrivit art.33 alin.9 din Legea 196/2018, “preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată”, aceasta operatiune fiind scutita de plata taxei de timbru.

De asemenea, asociatia de proprietari are ipoteca legala asupra proprietatilor individuale ale proprietarilor din condominiu si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile (art.80  alin.1).

Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă, numai dupa implinirea termenelor prevazute anterior.

In cazul in care proprietarul  isi achita suma datorata cu titlu de restanta, in termen de 10 zile de la data efectuarii platii presedintele asociatiei de proprietari are obligatia radierii ipotecii imobiliare.

Operatiunile de publicitate imobiliara sunt scutitte de tarif sau taxa de timbru.

 

CONTRACTAREA SI FACTURAREA SERVICIILOR DE UTILITATI PUBLICE IN CONDOMINII

 

Potrivit art.94 din Legea196/2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor, raporturile dintre furnizorii serviciilor de utilităţi publice şi asociaţiile de proprietari sau proprietari, se stabilesc la nivelul branşamentului, respectiv al racordului, în punctul de delimitare/separare a instalaţiilor între reţeaua publică de distribuţie a utilităţilor şi reţeaua interioară a utilizatorului.

In cazul condominiilor, titularul contractului de furnizare a serviciilor de utilitati poate fi:

• asociatia de proprietari, in cazul in care instalatiile aflate in proprietatea sau in administrarea furnizorului se branseaza/racordeaza la instalatiile interioare ale condominiului aflate in proprietatea comuna a tuturor proprietarilor;
• proprietarul, in cazul in care instalatiile aflate in proprietatea sau in administrarea furnizorului se branseaza/racordeaza la instalatiile interioare ce apartin proprietatii individuale.

Noua lege a asociatiilor stabileste si modul de facturare a serviciilor de utilitati publice in imobilele tip condominiu, dupa cum urmeaza:

• facturarea în comun la nivel de asociaţie de proprietari, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg imobilul;
• facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu.

Facturarea individuala in cadrul condominiilor se poate face in baza:

• convenţiilor de facturare individuală, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat cu asociaţia de proprietari; sau
• contractului individual de furnizare/prestare a serviciilor încheiat cu fiecare proprietar.

In conformitate cu art.97 alin.4 din Legea 196/2018, conventiile individuale de facturare a serviciului public de alimentare cu apa si cu energie termica, se incheie in una dintre urmatoarele conditii:

“a) la propunerea furnizorului serviciilor de utilităţi publice, cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu;

1. b) la solicitarea asociaţiei de proprietari, în urma hotărârii adunării generale cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu.”

In cazul serviciului public de alimentare cu apa, potrivit art.31 alin.10 din Legea 241/2006 serviciului de alimentare cu apa si de canalizare, “operatorii pot solicita încheierea de convenţii individuale în baza metodologiei de repartizare şi facturare individuală a consumului de apă înregistrat la branşamentul condominiului, elaborate şi aprobate de autoritatea administraţiei publice locale”.

In situatia in care solicitarea vine din partea asociatiei de proprietari, furnizorii serviciilor de utilitati publice sunt obligati sa dea curs cererii, iar proprietarii suporta toate costurile suplimentare  generate de facturarea individuala a respectivului serviciu.

            Potrivit noului act normativ  operatorii economici care furnizează servicii de utilităţi publice către consumatorii alimentaţi printr-un branşament comun au obligaţia să asigure aceste servicii numai dacă la nivel de condominiu există o asociaţie de proprietari care să aibă calitatea de utilizator, sau dacă în termen de 180 de zile de la data intrării în vigoare a Legii 196/2018 se constituie asociaţii de proprietari.

Contractele de furnizare a serviciilor pentru intreg imobilul, in care asociatia este titular de contract, se incheie pentru toti consumatorii din condominiu, inclusiv pentru proprietarii care nu au calitatea de membri ai asociatiei de proprietari.

Conform art.99 din noua lege a asociatiilor,  in cazul contractelor încheiate între furnizorii serviciilor de utilităţi publice şi asociaţia de proprietari, în lipsa convenţiilor individuale de facturare, asociaţia de proprietari repartizează facturile către proprietari prin lista de plată lunară, încasează şi achită sumele reprezentând contravaloarea consumului facturat şi înştiinţează furnizorul cu privire la debitori.

In baza conventiilor individuale de facturare, anexe la contractul de furnizare incheiat la nivelul asociatiei, pentru recuperarea debitelor, furnizorii pot actiona direct impotriva proprietarilor restantieri.

Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile şi obligaţiile cu privire la serviciul furnizat aparţin, pe de o parte, furnizorului şi, de cealaltă parte, proprietarului.

În funcţie de modul de facturare practicat în condominiu, fiecare proprietar are obligaţia să plătească asociaţiei de proprietari, respectiv furnizorului serviciilor de utilităţi publice, contravaloarea serviciilor aferente unităţii de proprietate imobiliară.

Compartiment Asociatii de Proprietari,

Mihaela Cojocariu